2018-04-08
高層樓宇的出現，是人類有效利用土地資源的結果。近年來，各種用途的高層樓宇在全國各地迅速崛起，與此同時，高層樓宇的物業管理問題也不容忽視地擺在了人們眼前。中國當前許多高層樓宇多為出租出售混合，具有多種功能的綜合樓，以下我將就高層綜合樓樓宇的物業管理問題來談一談。
一、高層綜合樓的物業管理特點
1、高層綜合高度大、層數多，功能復雜，人口稠密，物業管理任務較為艱巨。高層綜合樓宇多包括停車場、商業、餐飲、娛樂健身場所、寫字樓、酒店、公寓、常住流動人口極多。要管理好高層綜合樓，確保大樓各部分正常運作，確保物業和樓內居民的生命財產安全，任務十分艱巨。
2、高層綜合樓設備多、結構復雜、管理起點高，對物業管理隊伍的素質要求較高。高層綜合樓一般設有中央空調系統、上水排水、排污系統、高低壓供電系統，煤氣供應系統、電梯系統，有些較為高級的、現代化程度較高的大樓還設有樓宇自動化系統，通信自動化系統、辦公、保安、消防自動化系統。物業管理公司需要建立一支素質較高的專業人員管理隊伍，運用先進的管理手段、方法，對大樓各系統進行維護、保養和管理，保證這些系統的正常運轉。高層綜合樓能源、動力消耗大，管理服務人員多，管理成本高，收取的物業管理費也高。
二、高層綜合樓物業管理的原則
1、早期介入原則
早期介入的作用有三：一是熟悉物業情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見。
2、統一管理原則
首先，大樓是一個整體，各系統都是為整個大樓服務的，多頭管理勢必影響大樓整體的正常運行；其次，多頭管理易造成職責不清，使出現的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，高層綜合樓應堅持統一管理。
3、收費合理原則。這一原則最通俗的說法便是物業管理的收費要與所提供的服務相符。不論如何，物業管理隊伍都應采取公平、合理、協調一致的原則。
4、依法管理原則。物業管理須堅持依法辦事、信守合同、協議、按規章制度辦事的原則。
5、經濟效益、社會效益和環境效益兼顧的原則。物業管理要通過科學管理、良好的服務、優美的環境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得用戶和住戶的信任。
6、公共服務、專項服務和特約服務并重的原則。高層綜合樓內有許多不同性質的住戶和用戶，各戶所需的服務也不盡相同。因此物業管理不僅要做好供電、供水、供住、用戶需要做好專項服務與特約服務，為用戶、住戶提供最大的方便。
三、高層綜合樓物業管理的內容
1、房屋建筑主體應有的維修管理。物業管理應定期掌握房屋的基本情況，對大樓的樓面、樓道等房屋要進行經常的維修、養護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶、用戶的房屋裝修進行嚴格的監督管理，使大樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持大樓價值，創造增值潛力。
2、大樓各系統設備設施的管理。物業管理人員要經常對大樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查，發現問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態。
3、清潔衛生的管理。清掃保潔人員應全面負責大樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產日清。
4、綠化管理。綠化人員應對大樓周圍及內部的花草樹木和景點進行養護和管理，為用戶、住戶創造優美整潔舒適的高雅的環境。
5、停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。
6、消防及治安管理。保安人員對大樓及其范圍內進行全天候保安值勤，設立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、住戶人身財產安全。監控系統要保證24小時值班監控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。
7、收費管理。要嚴格按照協議或合同當地物價部門核定的物業管理服務收費標準，及時、 定期收取租金及管理費用，并接受用戶、住戶監督。
8、全方位服務。物業管理應對用戶、住戶提供全方位、多層次、有效且經濟的服務，使用戶、住戶更為舒適便利?？砷_設常規性服務，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所等；委托性服務，如：代住戶、用戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經營性服務，如：開設餐飲、娛樂場所、開設健身房等。并根據用戶、住戶需要，提供特約服務。
四、當前高層綜合樓物業管理需要注意的問題
1、產權問題
建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個大樓劃分為大小不同的多個產權，從而出現了以下的特征：一是產權“私”有和樓宇結構的不可分割。高層大樓的單個產權證書，能真正體現私有份額的主要是建筑平方米，而分解為單個構件時其產權屬性就被淡化。如某一業主的地板可能是另一業主的天花板，一堵墻可能為兩位業主共有等。二是共有部分只能在價值上分割而難以在實物上分割。因此物業管理公司須協調好各業主的關系，并完善該類法規。
2、消防問題
高層綜合樓的消防問題較為嚴重，因為，一是通道單一，易被堵塞。特別是消防通道，一般只有集中的幾個，有被占用或被擅自增設鐵柵門，增大了災害疏散的難度。二是，電梯井具有抽風效應。高樓原本招風，再加象煙囪一樣的井道就更有助于火勢蔓延。其三是易燃的裝飾材料，只追求美觀舒適，而輕視飾材的防火性能系統。四是外部救災困難。目前其中許多問題尚待解決?？尚写胧┯校阂皇潜仨毥烂芤幏兜南镭熑沃啤Ｂ鋵嵢蝿铡⒚鞔_責任。二是消防人員須熟悉消防設備設施的部位和性能。對各種消防用具及報警系統須經常檢查、試驗、保養、檢修和維護，使其處于良好的使用狀態。三是消防通道不得占用，須暢通無阻。四是對用戶住戶進行消防知識宣傳教育，使其掌握消防器材的使用方法。
3、治安問題
高層綜合樓由于具有較多的公共區域，任何人都可借故在這些公區區域滯留，而業主并不十分關心這些區域的使用。特別是用戶、住戶中許多“雞犬之聲相聞、老死不相住來”，互不關照，給大樓安全帶來不利影響。針對這些情況，保安部門更需不斷加強完善保安工作。一是必須掌握大樓各用戶、住戶的基本人員情況，掌握樓內重點要案部位，可裝監視器。二是定期檢查樓內安全設施，對監控設施經常進行維修、保養、監控室要24小時有人監控。三是對停車場、電梯間、通風口等部位要做到安全防范。四是對大樓實行巡邏制度，特別是對各段不同用途的樓層設置相應的保安崗。針對各業主互不熟識的現象，物業管理部門還可借鑒香港這一方面的成功經驗，通過物業推動、協調在該物業中進行各類活動的業主或租客之間的社會人際關系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，使房地產這類貴重資產和高價商品都得以發揮最高的效益。
